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| Avvocato Mario Setola Foro di Napoli |
Grazie
Gentile signora Ida, per risponderla, occorre partire dicendo che
esistono diversi tipi di regolamenti condominiali: quelli approvati a
maggioranza dell'assemblea secondo l'articolo1138 del Codice Civile e
quelli cosiddetti contrattuali cioè approvati all'unanimità dei
condomini o predisposti dall'originario unico proprietario, in genere
il costruttore, e successivamente inseriti con il consenso dei
diversi acquirenti nei singoli rogiti di acquisto. Il 1138 elenca le
materie sulle quali il regolamento approvato a maggioranza può
disporre, ovvero l'uso delle cose comuni, l’ amministrazione, il
riparto delle spese, la tutela del decoro dell'edificio, e prescrive
che le sue norme non possono in alcun modo menomare i diritti di
ciascun condominio risultanti dagli atti di acquisto e dalle
convenzioni. Da ciò si comprende che le eventuali limitazioni ai
diritti dei singoli condomini come appunto i divieti di destinare gli
alloggi ed i locali dell'edificio a determinati usi, se contenuti in
regolamenti di tale tipo, non avranno validità alcuna proprio perché
tale regolamento serve soltanto a gestire e disciplinare il
condominio. Le limitazioni dei diritti risultanti dagli atti di
acquisto dei singoli condomini potranno invece essere validamente
contenute in clausole dei regolamenti approvati all'unanimità o
predisposti dall'originario costruttore e poi accettati dai
successivi acquirenti dei vari appartamenti e questo proprio perché
con l'approvazione di tutti gli interessati si forma un vero e
proprio contratto ove i vari condomini in ragione di interessi
superiori accettano le suddette limitazioni che conseguentemente
dovranno essere rispettate non solo dagli stessi condomini ma anche
dagli inquilini i quali si trovano nella medesima posizione di
quest'ultimo rispetto al condominio. Pertanto si potrà far valere la
norma regolamentare se il regolamento è stato approvato
all'unanimità o recepito volta per volta nei singoli atti di
acquisto: in questo caso ci si potrà anche rivolgere direttamente
all'inquilino fracassone per imporre la cessazione dell'attività. In
caso contrario ci si dovrà avvalere della disposizione dell'articolo
844 del Codice Civile ma occorrerà accettare se i rumori superino il
limite di normale tollerabilità. Per quanto riguarda il secondo
quesito, la legge sul superamento delle barriere architettoniche
prevede al suo art.2, relativo agli edifici non di nuova costruzione
né interamente ristrutturati, maggioranze agevolate per le delibere
con tale oggetto ovvero la maggioranza degli intervenuti e almeno la
metà del valore dell'edificio o in seconda convocazione il terzo dei
condomini ed il terzo del valore dell'edificio. Resta tuttavia sempre
il limite sul divieto di innovazione che ledano il decoro, la
stabilità o che rendano talune parti dell'edificio inservibili
all'uso od al godimento anche di un solo condomino. Il legislatore
pertanto nella sua discrezionale valutazione dei contrapposti
interessati ha comunque scelto di mantenere ferma la tutela offerta
dal codice al godimento della cosa comune mentre i giudici hanno
ampliato tale tutela interpretando la inservibilità come sensibile
menomazione della unità che i condomini possono trarre
dall'edificio. Ciò è confermato dall'orientamento conforme che le
sentenze dei Tribunali e della Corte di Cassazione hanno assunto in
materia: sono nulle le delibere che benché adottate le maggioranze
dell'art.2 l.13/89 siano lesive dei diritti di altro condomino sulla
porzione di sua proprietà esclusiva, e questo sia che avvengano le
violazioni lamentate dalla lettrice sia che la innovazione porti ad
una diminuzione di valore dell'appartamento di qualche condomino.
Secondo il menzionato orientamento infatti, se non possono essere
lesi da delibere adottate a maggioranza i diritti dei condomini sulle
cose comuni, a maggior ragione non possono essere lesi da tali
delibere non unanimi i diritti di ciascun condomino sulla sua
proprietà esclusiva e ciò indipendentemente da qualsiasi
considerazione su eventuali utilità compensative o vantaggi che la
innovazione possa portare. Pertanto la lamentata delibera potrà
essere impugnata a causa della lesione che la costruzione
dell'ascensore, adottata a maggioranza, porta alla sua proprietà.
Cordiali Saluti
Avvocato Mario Setola. Per Contatti: 338.2011387
Studio Legale: C.so Cesare Battisti - Cardito (Na) -
