L'Avvocato Risponde

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Spazio settimanale dedicato all'Avvocato Risponde 

Avvocato Mario Setola
Foro di Napoli

Egregio avvocato, mi chiamo Ida e scrivo da Casoria. Nel condominio in cui abito, alcuni locali commerciali sono stati dati in locazione ad un pub con molto pubblico che si ferma fino a notte inoltrata anche al di fuori dei locali e conseguente gravissimo disturbo. Nel nostro regolamento esiste un articolo che vieterebbe di destinare le unità immobiliari ad attività tali da turbare la tranquillità dei condomini o contrarie al decoro o all'igiene dell'edificio. Ho fatto presente la cosa al condomino che ha dato in affitto i suoi locali alla paninoteca ma questi mi ha risposto che non si può limitare la libertà di un proprietario con un regolamento condominiale. Domando se è e cosa altro si possa fare in merito. Infine vorrei sapere, se è possibile opporsi all’installazione di un ascensore che, dove dovrebbe sorgere, arrecherebbe un grave danno all'appartamento ove abito a causa della sottrazione agli ambienti di luce ed aria, nonché violerebbe le distanze, mi creerebbe l’ impossibilità di esercitare la servitù di veduta dal balcone per non parlare della continua molestia anche sonora dovuta al movimento di sali e scendi. Devo però dire che il condominio stesso ha approvato la delibera di costruzione dell’ascensore in assemblea con la maggioranza prevista dalla legge sul superamento delle barriere architettoniche in favore di un condomino all’ultimo piano con gravi problemi di deambulazione.

Grazie Gentile signora Ida, per risponderla, occorre partire dicendo che esistono diversi tipi di regolamenti condominiali: quelli approvati a maggioranza dell'assemblea secondo l'articolo1138 del Codice Civile e quelli cosiddetti contrattuali cioè approvati all'unanimità dei condomini o predisposti dall'originario unico proprietario, in genere il costruttore, e successivamente inseriti con il consenso dei diversi acquirenti nei singoli rogiti di acquisto. Il 1138 elenca le materie sulle quali il regolamento approvato a maggioranza può disporre, ovvero l'uso delle cose comuni, l’ amministrazione, il riparto delle spese, la tutela del decoro dell'edificio, e prescrive che le sue norme non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condominio risultanti dagli atti di acquisto e dalle convenzioni. Da ciò si comprende che le eventuali limitazioni ai diritti dei singoli condomini come appunto i divieti di destinare gli alloggi ed i locali dell'edificio a determinati usi, se contenuti in regolamenti di tale tipo, non avranno validità alcuna proprio perché tale regolamento serve soltanto a gestire e disciplinare il condominio. Le limitazioni dei diritti risultanti dagli atti di acquisto dei singoli condomini potranno invece essere validamente contenute in clausole dei regolamenti approvati all'unanimità o predisposti dall'originario costruttore e poi accettati dai successivi acquirenti dei vari appartamenti e questo proprio perché con l'approvazione di tutti gli interessati si forma un vero e proprio contratto ove i vari condomini in ragione di interessi superiori accettano le suddette limitazioni che conseguentemente dovranno essere rispettate non solo dagli stessi condomini ma anche dagli inquilini i quali si trovano nella medesima posizione di quest'ultimo rispetto al condominio. Pertanto si potrà far valere la norma regolamentare se il regolamento è stato approvato all'unanimità o recepito volta per volta nei singoli atti di acquisto: in questo caso ci si potrà anche rivolgere direttamente all'inquilino fracassone per imporre la cessazione dell'attività. In caso contrario ci si dovrà avvalere della disposizione dell'articolo 844 del Codice Civile ma occorrerà accettare se i rumori superino il limite di normale tollerabilità. Per quanto riguarda il secondo quesito, la legge sul superamento delle barriere architettoniche prevede al suo art.2, relativo agli edifici non di nuova costruzione né interamente ristrutturati, maggioranze agevolate per le delibere con tale oggetto ovvero la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio o in seconda convocazione il terzo dei condomini ed il terzo del valore dell'edificio. Resta tuttavia sempre il limite sul divieto di innovazione che ledano il decoro, la stabilità o che rendano talune parti dell'edificio inservibili all'uso od al godimento anche di un solo condomino. Il legislatore pertanto nella sua discrezionale valutazione dei contrapposti interessati ha comunque scelto di mantenere ferma la tutela offerta dal codice al godimento della cosa comune mentre i giudici hanno ampliato tale tutela interpretando la inservibilità come sensibile menomazione della unità che i condomini possono trarre dall'edificio. Ciò è confermato dall'orientamento conforme che le sentenze dei Tribunali e della Corte di Cassazione hanno assunto in materia: sono nulle le delibere che benché adottate le maggioranze dell'art.2 l.13/89 siano lesive dei diritti di altro condomino sulla porzione di sua proprietà esclusiva, e questo sia che avvengano le violazioni lamentate dalla lettrice sia che la innovazione porti ad una diminuzione di valore dell'appartamento di qualche condomino. Secondo il menzionato orientamento infatti, se non possono essere lesi da delibere adottate a maggioranza i diritti dei condomini sulle cose comuni, a maggior ragione non possono essere lesi da tali delibere non unanimi i diritti di ciascun condomino sulla sua proprietà esclusiva e ciò indipendentemente da qualsiasi considerazione su eventuali utilità compensative o vantaggi che la innovazione possa portare. Pertanto la lamentata delibera potrà essere impugnata a causa della lesione che la costruzione dell'ascensore, adottata a maggioranza, porta alla sua proprietà. 

Cordiali Saluti 

Avvocato Mario Setola. Per Contatti: 338.2011387

Studio Legale: C.so Cesare Battisti - Cardito (Na) -