Altra bomba sulle case: le banche svendono e il mercato crollerà
di Sergio Luciano
Una villa da 6 milioni di euro di valore che stava per essere svenduta a uno e mezzo, in un'asta giudiziaria e grazie a una perizia tecnica sballata. Un bravo avvocato che interviene in extremis, le carte si rimescolano e l'immobile, alla fine, è stato venduto al triplo: 4 milioni e mezzo. Storie di tutti i giorni in quest'epoca grama di crediti bancari «in sofferenza» e di esecuzioni immobiliari forzate, messe in atto dalle banche per rientrare almeno in parte dei loro soldi. Sarebbe un fenomeno doloroso ma in fondo anche giusto, se non fosse inquinato da una velenosissima speculazione. Fondi specializzati che raccattano a due lire i pegni che le banche hanno a garanzia dei crediti non rimborsati e non solo lucrano, su di essi, guadagni favolosi ma non liberano dal gioco del debito residuo i debitori. Doppio danno, insomma.
SUPERVILLA IN SALDO
«Sì, posso raccontare tutto», conferma l'avvocato Biagio Riccio, fondatore della Associazione Culturale Favor Debitoris (www.favordebitoris.it) «perché con i miei clienti faccio ormai anche delle battaglie di civiltà. In questo caso si è trattato di Adriano Fracassi, stilista e proprietario di negozi di abbigliamento, proprietario di un palazzo antico nel cuore di Brescia. Una villa di 4 piani, con un parco di 500 metri quadri, edificato in parte nel XV secolo e in parte nel XVIII, che è un tripudio di affreschi, fontane, mobili antichi, stucchi e decorazioni (opera dallo scenografo Eric Job). A seguito di una perizia sbagliata per ragioni misteriose, stava per essere battuto all' asta al prezzo irrisorio di un milione e 497mila euro. Era evidente la speculazione, in aggiunta alla generale ingiustizia del procedimento esecutivo. Ho fatto ristimare l' immobile che è stato correttamente valutato 6,6 milioni. Ho fatto istanza al tribunale perché l'asta fosse bloccata per "evidenti errori nella Ctu". Il giudice ci ha dato ragione, ha ordinato di ripetere la stima e il prezzo di vendita è salito a 4 milioni e mezzo. (3 volte il prezzo iniziale)». Storie del genere sono all'ordine del giorno, ma è un'eccezione che finiscano bene. Non tutti hanno al fianco un bravo avvocato.
Non tutti riescono a difendersi, anzi. «Quel che è successo a Fracassi non è casuale, accade pure alle famiglie povere», commenta l'avvocato Riccio. «Il mondo delle esecuzioni immobiliari pullula di sciacalli. La vendita di beni a prezzi irrisori ha ormai generato un mercato parallelo aperto ad ogni genere di speculatori, anche i peggiori».
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GLI SCIACALLI
«Indro Montanelli al tempo del terremoto dell'Irpinia scrisse un famoso articolo: quando calano gli sciacalli», aggiunge Riccio: «Per colpa dell' inerzia della politica che lascia, anche in questo campo, mano libera agli speculatori, si arriverà in pochissimi anni a 450.000 immobili in asta, il 3% delle case di proprietà. Nell'ambito delle aste immobiliari si è sviluppato un mercato ormai parallelo a quello imprenditoriale, con evidenti convenienze per chi acquista immobili all'asta. Questa speculazione sugli impoveriti inquina l'andamento dei prezzi normali, perché drena molta domanda che potrebbe confluire sul mercato ordinario e si ferma invece in attesa dell' asta della fortuna».
In pochi anni saranno comprati immobili con un esborso fra i 30 ed i 40 miliardi di euro: chi in Italia ha i soldi, spesso liquidi e contanti, per fare incetta di questo patrimonio a spese degli impoveriti? Perché nessuno si pone questa domanda?
Il meccanismo dell'esproprio strisciante è ormai rodato. Quando una banca avvia la procedura di esproprio giudiziario per liquidare un proprio pegno, il consulente tecnico di ufficio, nominato dal giudice, stabilisce il prezzo base, inferiore a quello di mercato. Di fatto, il giudice dell'esecuzione non sovrintende più all'espropriazione, ormai delegata. L'immobile viene posto all'asta per un valore irrisorio che, nel caso in cui non ci sia l'aggiudicazione immediata, subirà una falcidia del 20%, ad ogni ulteriore chiamata d'asta.
Un bene che vale 200mila euro viene venduto, dopo cinque aste deserte, a meno di 50mila euro. C'è un articolo di legge (art. 586 c.p.c.) che dovrebbe impedire tutto questo e il giudice potrebbe bloccare soprusi evidenti, ma non capita quasi mai.
Quindi il debitore non solo perde il proprio bene, ma questo esproprio - seguito da una svendita - non genera mai un introito sufficiente a cancellare il suo debito, che gli resta addosso come una maledizione impedendogli o complicandogli molto il rientro del mondo degli affari.
DOPPIO AFFARE
Inoltre, una recente norma di legge stabilisce che i creditori (e lo fanno quasi esclusivamente le banche) possono farsi assegnare direttamente il bene posto all'asta, che poi rivendono tramite le agenzie immobiliari a prezzi raddoppiati, concedendo anche un mutuo al potenziale compratore. Così le banche lucrano due volte: perché rivendono il bene al doppio (rientrando del loro mutuo originariamente concesso e non rimborsato) e perché concedono un altro mutuo al nuovo compratore. Una legge tutta dalla parte dei creditori «In questo modo il mercato immobiliare non si riprenderà mai davvero in Italia», dice Attilio Simeone, avvocato della Consulta nazionale antiusura: «Il vero prezzo degli immobili vero non è più fissato dal mercato ma dalle svendite immobiliari. Le fondazioni antiusura intervengono come possono per proteggere il debitore da quel che gli capita dopo l'esproprio, il ricorso agli usurai. Ma il problema ha ormai raggiunto un livello di assoluta gravità sociale».
