Catasto, così cambia l'imponibile: minimi e massimi città per città

Riforma catasto, come cambiano valori patrimoniali e rendite degli immobili: affacccio, piano, ascensore, tutti i criteri

Quartiere, stato di conservazione, presenza di ascensore o meno influiranno sul nuovo valore patrimoniale delle abitazioni. I dettagli sulla riforma del catasto sono ancora nebulosi ma dalla bozza del testo che arriverà venerdì prossimo in Consiglio dei Ministri è già possibile capire le "linee guida" che dovrebbero condurre a valori più "equi" o sicuramente aggiornati rispetto alle attuali rendite catastali che risalgono, di fatto al 1988-89.

Il valore patrimoniale - E' il Sole 24 Ore a fornire qualche anticipazione sul "metodo di calcolo" sui valori patrimoniali. Innanzitutto, verrà individuato il valore medio di mercato al metro quadrato dell'immobile in un determinato ambito territoriale. Si terranno conto, come detto, di variabili come le caratteristiche fisiche dell'immobile stesso: il quartiere in cui è situato, la tipologia edilizia, lo stato di conservazione, la presenza o meno di un ascensore, il piano dell'alloggio, la superficie, l'affaccio. Verrà quindi applicata una funzione statistica (ancora allo studio) per modificare l'immobile in base alle caratteristiche precedentemente elencate, e il risultato così ottenuto verrà diminuito del 30% (è la cifra indicata per ora nei documenti) per evitare alcune sopravvalutazioni. 

La rendita catastale - Più o meno lo stesso procedimento verrà applicato alle nuove rendite catastali che serviranno come base imponibile per le imposte sui redditi. Ma se le rendite, come prevedibile, cresceranno, potrebbe non essere altrettanto automatico l'aumento di Imu e poi Local Tax, visto che il governo ha previsto la presenza di un'aliquota base modificabile dai singoli Comuni entro un range prestabilito. L'aumento della tassa sull'immobile, dunque, dipenderà non solo dalla crescita della rendita ma anche dall'aliquota stessa.

Le simulazioni - In generale, comunque, si dovrebbe registrare un aumento sia sull'imponibile Imu sia sul valore patrimoniale. Secondo le simulazioni del Sole, a Milano l'imponibile minimo varierà da 52.080 euro a 403.200 euro mentre il valore patrimoniale oscillerà tra i 108.290 e i 414.050 euro. A Roma l'imponibile sarà tra 56.448 e 477.120 euro mentre il valore patrimoniale tra i 108.290 e i 420.420 euro. A Napoli si andrà da 28.560 e 221.088 euro (imponibile) e 101.920 e 318.500 euro (valore patrimoniale), a Firenze rispettivamente tra 28.560 e 195.216 euro e 114.660 e 350.350 euro. A Genova imponibile compreso tra 26.880 e 277.536 euro e valore patrimoniale tra 95.550 e 382.200 euro, a Bologna imponibile tra 31.248 e 234.360 euro e valore patrimoniale tra 114.660 e 394.940 euro. A Palermo, invece, si dovrebbe variare dai 25.200 e i 182.280 euro di imponibile Imu e i 63.700 e i 242.060 di valore patrimoniale.