L'Avvocato Risponde: "Condominio senza tabelle millesimali, quote non necessariamente uniformi"

L'Avvocato Mario Setola risponde: "Condominio senza tabelle millesimali, quote non necessariamente uniformi"

Esclusiva il Notiziario

Avvocato Mario Setola

Egregio avvocato, grazie per questa Rubrica che quasi settimanalmente ci offre attraverso il blog d'informazione il Notiziario sul web. Mi chiamo Veronica e scrivo da Aversa, abito in un condominio composto da otto unità abitative ed abbiamo deciso di nominare un amministratore. Le chiedo: sono obbligatorie le tabelle millesimali? Ed inoltre, io abito al piano terra, devo pagare la stessa quota di chi abita al terzo piano pur avendo casa più piccola e posizione che usufruisce meno dei servizi? 

Gentile Veronica, partiamo da una certezza: Le tabelle millesimali non sono obbligatorie. I condomini, infatti, possono gestire in via di fatto la ripartizione delle spese condominiali. Lo ha precisato la Cassazione in una recente sentenza. Le tabelle millesimali sono uno strumento di supporto nel calcolo degli oneri spettanti a ciascun condomino e possono esistere o non esistere indipendentemente dal regolamento condominiale, che immagino abbiate redatto ed approvato. In mancanza è strettamente necessario farlo ed inserirvi le varie caratteristiche delle unità abitative onde poterne stabilire le quote condominiali. È quindi valido, e le consiglio di farlo redigere, un regolamento condominiale che non abbia tabelle allegate. Per la ripartizione delle spese infatti, non è necessaria l’approvazione formale di una tabella scritta; i condomini sono liberi di stabilire un criterio di ripartizione, di comune accordo e nel rispetto della legge e dell’eventuale regolamento condominiale. Ciò che conta, e vengo a rispondere alla tua legittima domanda sulla necessaria diversificazione delle quote,  è che tale criterio non violi quanto disposto dalla legge, secondo cui la divisione delle spese deve tener conto della differenza tra parti comuni dell’edificio, parti utilizzate dai condomini in misura diversa e parti da cui solo alcuni condomini traggono utilità (scale, cortili, pulizia delle scale, illuminazione delle scale e condominiale ecc). Con particolare riferimento alle parti comuni dell’edificio, la legge detta il criterio della proporzionalità: i condomini, cioè, sono tenuti al pagamento delle spese in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno. Tale criterio può essere derogato tramite regolamento condominiale contrattuale (quello, cioè, approvato da tutti i condomini in sede di acquisto dell’immobile) oppure con delibera assembleare approvata all’unanimità. Ciascun condomino può impugnare la ripartizione delle spese quando questa non rispetti i criteri dettati dalla legge o dal regolamento condominiale. Causa frequente di impugnazione è quella della non corrispondenza fra la quota di spesa condominiale e il valore dell’immobile di proprietà. Quindi, cara Veronica, se l’uniformità delle quote pensi ti penalizzi in virtù delle discriminanti appena enunciate, non pagare la quota ed invia una lettera raccomandata A/R all’amministratore nella quale lo inviti alla redazione di un regolamento di condominio da cui scaturiscano quote condominiali eque, e non uguali per tutti! 

Cordiali Saluti 

Avv. Mario Setola – Civilista-  Esperto in Diritto di Famiglia 

Studio: Cardito (Na) Corso Cesare Battisti n. 145

Cell. 3382011387 Email: avvocato.mariosetola@libero