Case e mutui, i prezzi delle abitazioni caleranno per altri 3 anni

Case e mutui, i prezzi delle abitazioni caleranno per altri 3 anni

di Antonio Castro

Altro che ripresa, ripresina o galleggiamento. Qui il mattone continua a franare (nei prezzi), e non è detto che nei prossimi 36 mesi andrà un po' meglio, anzi. Lontani dai picchi lunari del 2008, il mercato immobiliare sta accumulando record negativo su record negativo. Certo, le transazioni sono in ripresa: complice il pompaggio bancario dei mutui a prezzo di costo, e il perdurare dello stallo di mercato che sta costringendo a più miti consigli (e a prezzi abbordabili), i proprietari con necessità di vendere.

La gran cassa mediatica delle società che propongono immobili in vendita - che "sparano" studi e ricerche per raccontare che tutto va bene e che le transazioni aumentano e anche i prezzi prima o poi torneranno a crescere - si scontra con la realtà dei fatti: i tempi censiti per concludere una vendita si allungano (in media 8 mesi), i prezzi scendono ancora - dalla richiesta al compromesso - di un abbondante 6/8%, a seconda della zona, della città, della fretta del proprietario e della disponibilità liquida dell' acquirente.

È il mercato, bellezza! E tu non puoi farci niente! Niente! Verrebbe da dire, se non fosse che dietro la frase rubata facendo il verso ad Humphrey Bogart, si nasconde una crisi epocale. «Ormai non si costruisce più niente, siamo arrivati con i prezzi sotto i costi di costruzione», tira le somme Luca Dondi, direttore generale di Nomisma. Questa è la realtà il resto sono chiacchiere da bar. O almeno questo emerge dallo studio indipendente realizzato dagli analisti bolognesi e presentato, a porte chiuse, qualche giorno fa in Mediobanca.

Le previsioni lasciano ben poco spazio all' ottimismo: per il 2017 si attendono prezzi ancora in flessione: dello 0,9% per le abitazioni nelle 13 grandi città, dell' 1,5% per gli uffici e dello 0,9% per i negozi. Pure nel 2018 c' è da attendersi ben poco di buono: variazioni negative, che ci si augura possano al -0,2% per le abitazioni, -0,8% per gli uffici e -0,1% per i negozi. E il sereno potrebbe tornare solo a partire dal 2019, ma con incrementi da "zerovirgola": +0,4% per le abitazioni e +0,5% per i negozi, mentre per gli immobili ad uso ufficio è previsto un ulteriore arretramento dello 0,2%.

E questo a bocce ferme. Il problema è che le banche (loro malgrado), stanno per scaricare sul mercato, e a prezzi da super saldo, la bellezza di 46 miliardi di crediti immobiliari incagliati (Npl, Non perfoming loan). E non si tratta di qualche scantinato o scampolo immobiliare di risulta. In ballo ci sono decine di migliaia di immobili (perlopiù beni strumentali, terreni o capannoni), che sono stati comprati nel pieno del picco (intorno al 2008), salvo poi andare a sbattere con la crisi e finire sul groppone del sistema bancario. Capannoni sì, ma anche il sogno (immobiliare), di una vita di ben 200mila famiglie. Insomma, case, appartamenti e villette. Stando all' analisi di Nomisma arriveranno a maturazione - prevalentemente al Centro Nord ma anche al Sud - un gran numero di abitazioni acquistate che i legittimi proprietari (del debito), non sono stati in grado di pagare. Morale: le banche le hanno rilevate, magari con i nuclei familiari dentro. E ora provano a cedere questi crediti incagliati, rischiando di deprimere ulteriormente il mercato. Il problema è che i famosi 46 miliardi di Npl immobiliari in sofferenza, vengono messi in cessione con uno sconto a bilancio di oltre il 73,7%. «Ma non è detto che questi beni, già in forte saldo, riescano ad ottenere un ritorno effettivo del 27%», mette le mani avanti Dondi. Insomma, gli scenari immobiliari sono tutt' altro che rosei.

«Lo smaltimento delle scorie di quella sbornia», sintetizza il rapporto Nomisma, «richiederà un percorso di recupero lungo e tormentato, come testimoniano le odierne vicissitudini di imprese di costruzioni e banche, alle prese con le conseguenze dirette di fenomeni che non mancheranno di avere anche pesanti effetti indotti». Per chi deve acquistare si prospettano grandi possibilità. Per chi deve vendere una corsa al ribasso non da poco. Considerando i prezzi lunari degli ultimi anni, c' è il rischio che - sempre in attesa di un affare ancora più conveniente - il mercato si avviti su se stesso.

E visto che il settore delle costruzioni è uno di quelli maggiormente trainanti per la crescita economica di qualsiasi Paese, senza questo apporto fondamentale neppure l' economia nazionale avrà un contributo alla ripresa. Non si tratta di un quadro roseo: per il settore immobiliare, per l' economia nazionale e, neppure, per le famiglie. Che senza crescita del Pil, senza prospettive occupazionali e di reddito, non potranno certo indebitarsi per comprare casa.